Rekreační areál Residence Lipno bude jedním z nejoblíbenějších rekreačních areálu v Lipně nad Vltavou hlavně pro rodiny s dětmi. Bude nabízet adekvátní a zajímavé služby v domech vlastněných soukromými majiteli. Rekreační domy budou pravidelně udržovány a jejich vybavení v čase obměňováno a vylepšováno, aby hosté byli vždy příjemně překvapeni a měli radost se vracet na dovolenou do Residence Lipno.
Rozvojem destinace se bude rozvíjet i Residence Lipno, a to jak nabídkou služeb pro své klienty, tak i nabídkou vlastních produktů.
Co kdyby majitelé nebyli společníky s.r.o.? Lze zvolit jinou formu než s.r.o.?
Uvedenou otázku jsme obdrželi od několika majitelů a zabývali jsme se jí s naším daňovým a právním poradcem.
Vzhledem k tomu, že se nám podařilo navrhnout provozní smlouvy tak, že střet zájmů je v podstatě vyloučen, pak jsme o jiné formě nadále neuvažovali - viz Smlouvy mezi majiteli nemovitostí a RLM.
Každoročně bychom Vám chtěli prezentovat Plán investic (PI), ve kterém chceme shrnout a představit investice do areálu, které by měli zlepšit jeho fungování jak pro Vás majitele, tak pro klienty a také zhodnotit ještě více Vaši investici. Zároveň udržet Residenci Lipno na špičce ve svém oboru a zůstat atraktivní pro klienty.
Rádi bychom Vám v co nejkratší době prezentovali Dlouhodobý plán údržby (DPU), ve kterém chceme shrnout současný majetek RLM a Vás, vlastníků nemovitostí. Představit plán údržby domů, společného majetku jak v čase, tak ve finanční náročnosti. Jednat by se mělo o doporučení údržby domů, obměnu inventáře v časových horizontech a plán údržby společného majetku (recepce, hřiště, silnice atd.).
Během roku 2021 jsme konstatovali, že uzavřená komisionářská smlouva není ideálním řešením pro pronájem domů společností RLM, jejímiž jsou vlastníci nemovitostí společníky.
Hlavním důvodem byla změna předmětu smlouvy z "čistého pronájmu" na ubytování, protože RLM ve své podstatě poskytuje ubytování, nikoli dlouhodobý pronájem domů.
U výše uvedeného bodu jsme narazili na problém komisionářské smlouvy. Pokud bychom jen změnili předmět smlouvy na ubytování, pak by se všichni vlastníci nemovitostí museli stát podnikateli poskytující ubytovací službu, tzn. založit si živnost a danit veškeré příjmy dle §7.
Jelikož toto nebylo žádoucí, přišli jsme s návrhem nové smlouvy - smlouvy Nájemní, která zajišťuje pro vlastníky nemovitostí fyzické osoby, že nemusí poskytovat ubytovací službu a zakládat si živnost, ale budou příjemci nájemného, které se daní dle §9.
Při tvorbě smluv, které měli být jednoduché, jsme ovšem narazili na několik úskalí:
- vlastníci nemovitostí jsou zároveň společníky RLM
- existence 2 smluv (komisionářská a nájemní) na stejnou činnost RLM
- vlastní pobyty vlastníků nemovitostí ve vlastním domě
- daňová optimalizace obou smluv a zavedení tohoto systému v RLM
Proto jsme oslovili renomovanou právní kancelář Havel a partners a požádali ji o revizi navržených obchodně smluvních vztahů modelu fungování RLM. Po mnoha jednáních jsme se s těmito body vypořádali a mohli Vám představit Nájemní & Komisionářskou smlouvu, které odpovídají právnímu a daňovém rámci České republiky, jsou obhajitelné u FÚ a které Vám zajistí pohodlné vlastnění nemovitosti v Residenci Lipno a RLM umožní plynulé pokračování realizace správy areálu bez zásadnějších dopadů na obchodní a finanční vztahy.
Servisní poplatek (Parkfee) vychází ze Smlouvy o poskytování služeb včetně dodatku ke smlouvě, který je platný od 1.1.2023 a jeho výše je variabilní dle schváleného rozpočtu na náledující rok. Dodatkem ke smlouvě od roku 2023 se výše Parkfee liší pro každý dům, jelikož jsou zohledněny kritéria jednotlivých domů (počet lůžek, m2 zahrady).
Parkfee pokrývá činnost RLM, která je spojena s provozem areálu - viz ustanovení smlouvy a dodatku.
Jedná se hlavně o:
- letní a zimní údržbu
- drobný materiál nutný k údržbě
- opravy a udržování areálu
- likvidace odpadů
- částečně personál - dohled, starost a údržba areálu
Připravili jsem pro Vás přehled úkonů spojených se sezónní údržbou, běžným a sezónním úklidem.
RLM vybírá od klientů kauci ve výši 3.000 Kč / pobyt a v informacích doporučujeme klientům, aby kauci hradili kartou, resp. blokací uvedené částky kauce do odjezdu klienta.
Při příjezdu obdrží klient formulář, na který může zapsat nedostatky, které konstatoval v domě. Jedná-li se o závažné nedostatky, pak jsou tyto zkontrolovány pracovníkem RLM, a postoupeny opravě. V 99 % případů se ovšem jedná o drobné nedostatky jako je uvolněná klika, nefunkční světlo, lampička. I tyto opravy předáváme k opravě.
Po odjezdu klienta je dům kontrolován. Pokud je konstatována závada, která nebyla známa ani nahlášena, pak kontaktujeme klienta telefonicky poté e-mailem a informujeme ho, že škoda musí být nahrazena.
Z personálních důvodů se nedaří vždy kontrolovat domy ihned během odjezdu klienta, tedy v době, kdy je klient ještě v domě. Plánujeme ovšem zavést toto pravidlo, jakmile rozšíříme počet pracovníků.
Pokud nenalezneme žádnou závadu, je kauce odblokována.
Elektro revize
Elektro revize je potřeba dle zákona provádět:
Instalace jednou za 3 roky
Spotřebiče jednou za 2 roky
Hromosvod jednou za 3 roky
Výběrové řízení na dodavatele revizí proběhlo začátkem roku 2019. Vybírali jsem nejen dle ceny, ale i dle zkušeností jednotlivých revizních techniků a jejich nabídky, která bude platná dlouhodobě.
Nakonec jsme vybrali společnost REMAS CZ s.r.o. se sídlem v Prachaticích, která nabídla jak dlouhodobou spolupráci na revizích, ale také nejnižší cenu a možnost případných servisních úkonů i během roku na elektroinstalacích. Kompletní balík služeb, který ostatní revizních technici buď nenabízeli, případně jejich cena byla vyšší.
Revize hasících přístrojů
Revize je prováděna každoročně
Revize hasících přístrojů provádí Bohuslav Poles - revizní technik s oprávněním provádět revize hasících přístrojů. Zároveň se jedná o našeho školitele bezpečnosti práce ke splnění zákonných povinností.
Revize komínů
Revize je prováděna každoročně před topnou sezónou
Revize komínů provádí kominík, Rudolf Pšenko z Frymburku.
Obecně je měsíc listopad a prosinec vyhrazen provádění revizí. RLM za Vás hlídá termíny revizí a revize jsou uloženy v archivu RLM k nahlédnutí.
Daň z nemovitosti / Lipno nad Vltavou
Možná jste zaznamenali drobnou, ale významnou změnu v oblasti daní a poplatků v Lipně nad Vltavou. Je nutno podotknout, že se jedná o změnu, která se Vás týká a někteří vlastníci nemovitostí nám to i potvrdili jejich dotazy.
1) Vlastníci nemovitostí v Lipně nad Vltavou již nehradí poplatek obci za odvoz odpadů. V našem případě se jednalo o 200 Kč / rok / nemovitost.
2) Turistický poplatek stoupl na maximální výši 50 Kč / osoba 18+ / noc.
3) FÚ začal prověřovat, zda je Vaše nemovitost správně zdaněna - daň z nemovitosti.
K poslednímu bodu jsme vznesli dotaz u společnosti Havel & partners, abychom Vám mohli doporučit správné nastavení daně z nemovitosti v Residenci Lipno.
Havel & partners nám k dani sdělují následující:
"Vážení,
dovoluji si takto separátně ještě zaslat komentáře k dotazu ohledně uplatnění sazby daně z nemovitostí, na který jste se dotazovali v souvislosti s rozlišením vlastníků podnikajících (komisionářská smlouva) a nepodnikajících (smlouva o nájmu).
POZEMEK
Při stanovení daně z pozemků (tedy určení jejího předmětu, základu a sazby) se vychází z údajů ohledně druhu pozemku uvedených v katastru nemovitostí. Pro konkrétní režim zdanění je tedy rozhodující druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí, přičemž rozhodující je stav k 1. lednu roku, na který je daň stanovována.
STAVBY A JEDNOTKY
U staveb a jednotek Zákon o dani z nemovitých věcí (ZDNV) rozlišuje sazbu daně dle skutečného užívání stavby, tzn. pro jednu a tu samou jednotku mohou být aplikovány různé druhy zdanění. Konkrétně toto řeší ustanovení § 11 ZDNV, které rozděluje stavby a jednotky do jednotlivých druhů, jimž pak přiřazuje příslušnou sazbu daně. Tedy režim zdanění závisí na tom, zda je stavba nebo jednotka užívaná k podnikání nebo zařazena v obchodním majetku či nikoli.
Domníváme se proto, že zdanění předmětných jednotek daní ze staveb by mělo ve většině případů být zařazeno do:
1) §11, odst. 1, písm. b) pro nepodnikající vlastníky, kteří nemovitosti užívají pro svou rodinnou rekreaci případně je pronajímají za účelem rekreace třetích subjektů.
2) §11, odst. 1, písm. d), bod 3 pro podnikající vlastníky, kteří poskytují ubytovací službu na základě komisionářské smlouvy.
Rozdílnému zařazení obou skupiny vlastníků do různých sazeb daně následně odpovídá i rozdílný způsob navazujících úprav sazeb daně a případného zvýšení daně, které jsou definované v odstavcích 2) a navazujících v §11 ZDNV resp. v §11a ZDNV."
Z uvedeného vyplývá, že pro majitele nepodnikající by měl být dům nahlášen dle bodu 1) a pro majitele, kteří dům zakoupili jako podnikající osoba, pak dle bodu 2).
V každém případě se jedná o doporučení z naší strany. Jak budete mít Váš dům nahlášen u příslušného FÚ je ve Vaší odpovědnosti.
Rok 2023
Zároveň jsme zveřejnili aktuální informace ohledně Daně z nemovitostí, které byly zveřejněny na úřední desce obce Lipno nad Vltavou. Dokument si můžete přečíst zde
Residence Lipno Management s.r.o. nabízí kolektivní pojištění nemovitostí, které jsou v areálu Residence Lipno.
Pojištění je ročně aktualizováno a výroční datum je 12.10. každého roku.
Aktuálně jsou nemovitosti pojištěny u společnosti Allianz.
K pojištění se můžete se svým domem kdykoli připojit. Jaké jsou podmínky? Přečtěte si zde.
Nevíte, zda máte dům pojištěný u Residence Lipno? Napište nám a my Vám to potvrdíme.
Nejnovější newsletters
Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.