Newsletter 2022/02

Nájemní a komisionářská smlouva s vlastníky nemovitostí

Již ca. od srpna 2021, po analýze smluvní dokumentace mezi Vámi, vlastníky nemovitostí, a RLM a po intervenci několika finančních úřadů ohledně správného danění výnosů / zisku z pronájmu Vašich domů v Residenci Lipno, jsme pracovali intenzivně na smluvní dokumentaci, která by:
- jasně definovala vztah mezi vlastníky nemovitostí a zároveň společníky RLM a samotnou RLM,
- správně definovala předmět podnikání RLM, tedy poskytování ubytovacích služeb klientům,
- poskytla vlastníkům nemovitostí jasnou smlouvu pro správné zdanění výnosů
- odpovídala systému provozu Residence Lipno a souhlasila s již uzavřenou Smlouvou o poskytování služeb (dále jen SPS), nabízela možnost uzavřít jak nájemní smlouvu pro vlastníky fyzické osoby nepodnikající, tak komisionářskou smlouvu pro vlastníky právnické osoby nebo fyzické osoby podnikající.

S těmito body jsme oslovili našeho daňového poradce a první, částečný, výsledek jednání jsme Vám prezentovali na valné hromadě, která se konala 20.9.2021. Na této valné hromadě jsme Vás seznámili s problémy, se kterými se potýkáme v naší struktuře, jelikož nejste jen "pouhými" vlastníky nemovitostí, ale zároveň společníky Residence Lipno Management s.r.o. a je na Vás tedy pohlíženo z daňového hlediska jako na osoby spřízněné s RLM s veškerými výhodami, ale spíše nevýhodami.

Abychom si zajistili další fundovaný názor, obrátili jsme se se zmíněnou problematikou na renomovanou společnost Havel & partners a celý projekt jim představili. Tato jednání ovšem trvala déle, než jsme předpokládali, protože struktura vlastníků a jejich vztahů s RLM je velmi rozmanitá (někteří jsou PO, někteří FO, někteří daní podle paragrafu 9, jiní podle paragrafu 7, někteří si při pořízení domu uplatnili odpočet DPH, jiní ne, někteří mají energie přes RLM, jiní na přímo, někteří svůj dům pronajímají plně, někteří občas, jiní vůbec, atd.). To vše neumožňovalo vytvořit jeden jednoduchý smluvní rámec platný pro všechny. Současně jsme se snažili co nejvíce zachovat aktuální nastavení, na které jste zvyklí a zajistit aby výsledné řešení přineslo co nejméně negativních změn. I díky tomu, jsme s Havel & partners procházeli kompletní model fungování RLM, strukturu nastavených vztahů a definovali jsme výše uvedené cíle.  

V uplynulých měsících jsme tedy několikrát absolvovali videohovory s Havel & partners, revidovali a upřesňovali několik návrhů smluvní dokumentace. Prošli jsme všechny současné smlouvy a navržené nové smlouvy. Nejen Nájemní a Komisionářskou smlouvu, ale také Smlouvu o poskytování služeb a Všeobecné obchodní podmínky RLM, abychom měli jistotu, že všechny smlouvy a ustanovení do sebe zapadají.

Jsme rádi, že Vám konečně můžeme představit finální výsledek - smlouvy, které bychom s Vámi, vlastníky nemovitostí, uzavřeli a to zpětně k 1.1.2022. Níže uvádíme hlavní charakteristiky smluv.

Společné body smlouvy nájemní i komisionářské

Definice ceny ubytování pro klienty RLM

Pro účely smluv jsme museli definovat složení ceny za ubytování pro koncové klienty RLM.

Jak jistě víte, tak cena za pobyt (ubytování) se skládá ze dvou částek:

1) Ubytování za noc dle ceníku

2) Servisní poplatek dle typu domu (úklid, povlečení atd.) spojený s každou rezervací

Pro účely nových smluv jsme použili v podstatě stejný systém, jen jsou uvedené části definovány jako:

a)  Fixní cena za ubytování dle typu domu

Tato cena odpovídá servisnímu poplatku dle typu domu - ve smlouvě definována jako CU(a). Je příjmem RLM a RLM z takto vybraných finančních prostředků hradí úklidovou společnost, prádelenské služby a samozřejmě kryje z výnosu i další náklady, hlavně tedy personál.

b) Variabilní cena za ubytování (ceník za noc)

Tato cena je definována jako cena za noc (dle ceníku RLM) a typu domu. Ve smlouvě je tato cena definována zkratkou CU(b).

RLM z této ceny počítá a získává provizi 20% bez DPH

Uvedené rozdělení vychází ze současné praxe a také z toho, že celková cena za ubytování (CU) je součástí nájemní a komisionářské smlouvy.

Z daňového (i právního) hlediska bylo nutné CU definovat ve smlouvách, jelikož se jedná o částku, ze které RLM bude odvádět zákonem stanovenou DPH pro ubytovací služby (nyní 10%).

Obligatorní služby

Pro potřeby pobytů vlastníků nemovitostí ve vlastním domě bylo nutné definovat tzv. obligatorní služby, které se zavazuje vlastník nemovitostí hradit RLM za poskytnuté služby a to v ceně obvyklé a obhajitelné. Jedná se o poplatek za úklid, který se proti minulým rokům mírně zvýšil, ale je obhajitelný při případné finanční kontrole.

Platnost smluv

Nájemní i komisionářská smlouva bude nově platit 12 měsíců s automatickým prodloužením o dalších 12 měsíců. Výpovědní doba je stanovena na 6 měsíců a je možné ji podat vždy k 30.6.

Nájemní smlouva s vlastníky nemovitostí (pro fyzické osoby nepodnikající - FON)

Nájemní smlouva byla stěžejním bodem. Zachovává vlastníkům nemovitostí (FON) možnost danit své výnosy z pronájmu dle §9, tedy jako nájemné.
Největším problémem, se kterým jsme se potýkali, byla ona spřízněnost (opět odkazujeme na valnou hromadu ze září 2021) a v tomto případě hlavně nutnost úhrady pobytů vlastníků nemovitostí ve vlastním domě za cenu obvyklou. 

Společnosti Havel & partners se podařilo vyřešit uvedené v nájemní smlouvě tím, že definuje klouzavé nájemné. V praxi to znamená (a v nájemní smlouvě je definováno), že RLM má závazek hradit nájemné pouze za dny, které RLM obsadila klienty. A díky tomu zůstala vlastníkům zachována možnost vlastních pobytů v neobsazených dnech bez nutnosti hradit pobyt.
Dalším specifickým bodem smlouvy je definice minimálního nájemného za obsazený den. Jedná se o částku, kterou Vám RLM musí vyplatit v každém případě, pokud by realizované nájemné bylo nižší, než tato částka. Částku minimálního nájemného za den jsme stanovili na 500 Kč. Jsme přesvědčeni, že realizované nájemné bude v každém případě vyšší. Pevná (minimální) částka byla do smlouvy zahrnuta proto, aby celkové nájemné bylo v souladu s právními ustanoveními.

Nájemné

Nájemné je definováno jako 80% z CU(b). 
Jinými slovy: Vlastník nemovitosti obdrží 80% z vybrané částky za ubytování, ale pouze z její variabilní části. Jedná se o stejný výpočet jako do této doby.

Ostatní služby & vyúčtování (DPH)

RLM poskytuje vlastníkům nemovitostí i další služby, resp. je částečně za ně hradí (internet, TV poplatky, Skylink, vodné a stočné, pro některé i elektrickou energii, revize atd.) a nebo je sama provádí (sezónní úklid & údržba, opravy atd.)

I nadále Vám bude RLM ve vyúčtování uvedené služby a média (vize definice ve smlouvách) přeúčtovávat a to

včetně daně z přidané hodnoty.

Na radu daňových poradců z Havel & partners jsme nepřistoupili k tomu, uvedené služby a média pouze odečítat od obdrženého nájemného v částkách bez DPH, jelikož spřízněnost vlastníků nemovitostí (společníků RLM) s RLM by mohla u finančního úřadu zakládat důvodné podezření z krácení daně.

Komisionářská  smlouva s vlastníky nemovitostí (pro fyzické osoby podnikající - FOP a právnické osoby - PO)

Abychom pro vlastníky nemovitostí, kteří si zakoupili svou nemovitost na společnost (před rokem 2021) a odečetli si z nákupu nemovitosti DPH tuto možnost zachovali, upravili jsme stávající komisionářskou smlouvu.
Jedná se hlavně o úpravu v předmětu smlouvy, tedy změna z nájmu na ubytování.

Jelikož mezi komitentem (vlastníkem nemovitosti) a komisionářem je vztah obchodní, pak je nutné, aby vlastník nemovitosti (komitent) měl nahlášenu živnost "poskytování ubytovacích služeb". Stává se tak podnikatelem se všemi právy a povinnostmi z toho plynoucími.

Odměna komisionáře a zisk komitenta

Ve smlouvě je vlastník nemovitosti definován jako ten, který poskytuje finální ubytovací službu, přičemž komisionářskou smlouvou přesouvá povinnost se postarat o klienty včetně platby za ubytování na komisionáře, tedy RLM.

Z tohoto důvodu je v této smlouvě definováno finanční vyrovnání (z ubytování) mezi komisionářem a komitentem trochu jinak, než u nájemní smlouvy, ale se stejným výsledkem.

Jmenovitě se jedná o definici odměny pro komisionáře:
Odměna ("O") komisionáře je stanovena jako 20% z CU(b) + CU(a)

Jinými slovy ziskem Komitenta (vlastníka nemovitosti) je příjem z ubytování (CU), ze kterého se odečte  provize komisionáře (RLM) z variabilní ceny za ubytování a celková fixní částka za ubytování.

Ve smlouvě je dále stanoveno, že komisionář (RLM), stejně jako u nájemní smlouvy, bude komitentovi fakturovat ostatní služby a média a to včetně stanovené DPH.

Ziskem Komitenta pak bude CU - O - média - služby

Výsledek výpočtu je stejný jako u nájemní smlouvy.

Smlouva o poskytování služeb (SPS) pro všechny vlastníky nemovitostí

Jelikož jsme definovali nové smlouvy pro vlastníky nemovitostí, pak  bylo nezbytné nechat revidovat i smlouvu, kterou mají povinně uzavřenu všichni vlastníci nemovitostí v Residenci Lipno.
Nová SPS upravuje zároveň ustanovení v původní smlouvě, která již nejsou nebo v krátké budoucnosti nebudou aktuální. Jedná se hlavně o ustanovení ohledně vlastnictví RLM vodovodu a kanalizací v areálu Residence Lipno.

V bodě 6.3 SPS jsme rozšířili činnosti, které RLM pro vlastníky nemovitostí dělá a odstranili jsme ustanovení, která byla již neúčinná. Např. o platnosti smlouvy až po nabytí vlastnictví k nemovitosti (bylo používáno při uzavření SPS již během výstavby nemovitosti).

Platnost smlouvy

I tuto smlouvu chceme s Vámi všemi uzavřít nově s platností od 1.1.2022 a to na 15 let (stejně jako původní smlouvu). Zajistíme tak, že všichni vlastníci budou mít stejné trvání této smlouvy, nikoli jako nyní, kdy jsou smlouvy uzavřeny na 15 let, ale v různých obdobích (rozdíl je až 5 let). 

SPS obsahuje ustanovení, že ji současný vlastník při prodeji musí postoupit novému vlastníkovi. Toto znamená, že při prodeji nemovitosti by nový vlastník nepodepisoval novou smlouvu opět na 15 let, ale bylo by mu postoupena již uzavřená smlouva. Dodatkem bychom změnili pouze "oprávněného", tedy vlastníka nemovitosti.

Platnost a účinnost tak bude pro všechny vlastníky stejná - 15 let, což zajistí dlouhodobou udržitelnost jednotného vzhledu areálu a stejné výchozí podmínky pro všechny.

Všeobecné obchodní podmínky

U VOP jsme upravili hlavně názvosloví. Změnili jsme pronajímatele a nájemce na ubytovatele a ubytovaného či uživatele.

U kauce jsme doplnili možnost vrácení do 48 hodin po odjezdu klientů, abychom právně zajistili případné zadržení kauce při odjezdu klienta a možné důkladné kontrole i "skrytých = zamaskovaných" vad.
Nové VOP jsou také platné od 1.1.2022, stejně jako ostatní uvedené smlouvy.  

Závěrem

Dopracovat se k výše představenému výsledku nebylo jednoduché, museli jsme se vypořádat s řadou překážek a věnovat pozornost každému slovu v jednotlivých smlouvách a stálo nás to  mnoho náročných dní (a nocí).

Jsme ale přesvědčeni, že výsledek se zdařil. I když to trvalo déle, než jsme očekávali.
Vzory smluv si můžete prohlédnout a stáhnout k přečtení níže. Adresnou smlouvu pro každého vlastníka připravíme a zašleme k podpisu každému zvlášť.